En el marco de la Expo Real Estate, referentes del real estate compartieron visiones y datos clave sobre la transformación del sector corporativo, ante los cambios estructurales que se presentan.
El encuentro fue moderado por Sofía Speranza, gerente de Marketing y Comunicación de Newmark Argentina, y contó con la participación de Fernando Novoa Uriarte (Newmark), Pablo de Gregorio (Ernst & Young), Lucas Claría (Sposito & Asociados) y Pablo Kiesel (Raghsa), quienes ofrecieron miradas complementarias desde el desarrollo, la demanda, el financiamiento y la planificación de nuevos polos urbanos.
“Las reglas de oro para desarrollar oficinas en Argentina siguen siendo las mismas: location, producto y no dejarse llevar por la coyuntura”, afirmó Pablo Kiesel, gerente Comercial de Raghsa. “No equivocarse con la ubicación, diseñar para las necesidades del usuario del futuro, y no frenar por el contexto económico del momento”. Y reconoció que estas máximas fueron heredadas del maestro Moisés Khafif, fundador de la compañía, y siguen guiando con firmeza las decisiones estratégicas de la empresa.
Fernando Novoa aportó datos clave: “La vacancia en oficinas Clase A+ hoy se ubica en el 15,7%, bajando 2,2 puntos respecto al trimestre anterior. La absorción neta fue positiva durante los últimos cinco trimestres, con una demanda de 140.000 m² frente a solo 85 000 en construcción. En este escenario, el caso de Raghsa fue determinante, con una operación histórica como el alquiler de JP Morgan por más de 50.000 m²”.
En esa línea, se remarcó que, luego de la entrega de un edificio nuevo en 2025, no habrá nuevos desarrollos Clase AAA hasta al menos 2028, lo que acentúa el valor de las estrategias de empresas como Raghsa, que ya concretó dos edificios en Núñez y avanza en un tercero. “Vemos a Núñez como el nuevo polo corporativo, como lo fue Catalinas en su momento”, aseguró Kiesel, destacando también el impacto futuro del Parque de Innovación como generador de ecosistemas empresariales diversos.
Sobre las formas de financiamiento, Kiesel explicó: “Trabajamos con capital propio y salimos al mercado con obligaciones negociables porque creemos en el país y en la posibilidad de seguir creciendo. No nos detiene la coyuntura”. También señaló que están implementando acciones específicas para atraer a las nuevas generaciones: “Queremos que venir a la oficina sea mejor que quedarse en casa”.
También mencionó el reciente desembarco de la empresa en la Bolsa, a través de su holding, como un paso estratégico que refuerza su compromiso con la transparencia, el crecimiento sostenido y el fortalecimiento institucional. Esta decisión permite ampliar el acceso a capital y consolidar una estructura de largo plazo para seguir desarrollando proyectos de alta calidad en el país.
LOS ESPACIOS DE TRABAJO
Durante el panel se debatió sobre la redefinición del vínculo entre empresas y sus espacios de trabajo. Fernando Novoa explicó que las organizaciones ya no se comportan simplemente como inquilinos, sino como huéspedes que demandan experiencias completas dentro y fuera del edificio. En ese sentido, el desarrollo de oficinas se vuelve un ejercicio integral que no solo considera los metros cuadrados, sino también el entorno, la accesibilidad, los servicios y la tecnología disponible. Convirtiendo a las oficinas en mucho más que solo metros cuadrados. Hoy en día se buscan espacios con propósito.
Este concepto fue reforzado por Pablo Kiesel, quien indicó que se enfocan en generar espacios donde las personas quieran estar. Un ejemplo claro es el Centro Empresarial Núñez, que destinó un 15% de su superficie a amenities, con plaza central, sky garden y zonas al aire libre para trabajar, socializar o almorzar un asado. “No diseñamos solo oficinas, diseñamos experiencias. Pensamos en cómo va a querer trabajar la gente en los próximos años”, explicó.
Lucas Claría agregó que el desafío actual no es solo importar tecnología o materiales, sino adaptarse a un contexto en el que la eficiencia y la planificación desde el inicio del proyecto resultan clave para sostener márgenes y evitar pérdidas. “No se trata de comprar más barato, sino de pensar con antelación y evitar rediseños”, señaló.
Por su parte, Pablo de Gregorio compartió los resultados de una encuesta a más de 2000 personas en el AMBA que reveló que la descentralización no fue un fenómeno tan pronunciado como se creía. Apenas un 3% de los encuestados cambió su lugar de residencia tras la pandemia. Una información que resulta clave para proyectar dónde conviene construir.
Por otra parte, precisó que el formato de trabajo de Ernst &Young se basa en equipos integrados por distintos profesionales, la pandemia representó un shock, tema que se resolvió rápidamente a través del home office. Hoy, si bien han reducido en un 35% los espacios, hay un uso intensivo, que se concentra sobre todo en los días martes, miércoles y jueves. Otro tema a considerar son los lugares de socialización que también concentran mayor demanda por parte de los empleados.
EL RETRASO DEL MERCADO
El encuentro también sirvió para poner en perspectiva el retraso estructural del mercado argentino respecto a la región. Novoa detalló que mientras Buenos Aires cuenta con 125 m² de oficinas Clase A cada 1000 habitantes de AMBA, ciudades como Bogotá superan los 205 m², Lima los 165 m², y San Pablo hasta 400 m². Esta brecha evidencia una oportunidad concreta para desarrolladores con visión de largo plazo, que no solo continúan construyendo sino que además logran comercializar sus edificios incluso antes de ser finalizados.
Fernando Novoa trazó una comparación entre Buenos Aires y el resto de las principales ciudades de la región. Explicó que Argentina enfrenta un desafío estructural por la falta de un mercado de capitales desarrollado: “Un edificio corporativo triple A implica una inversión que puede ir de 40 a 250 millones de dólares. En el mundo, ese financiamiento lo sostienen fondos de pensión o privados. Pero en Argentina, esa estructura no existe y sin estabilidad, el desafío es doble.
Agregó que el AMBA tiene 125 m² de oficinas clase A por cada 1000 habitantes del AMBA, mientras que el promedio latinoamericano asciende a 190 m². “Estamos un 30 a 35% por debajo. Bogotá tiene 205, Lima 165, Santiago 275, y San Pablo o Ciudad de México superan los 400. Hoy solo hay dos proyectos en construcción y en cinco años no se sumará nuevo stock”.
Novoa también alertó sobre la atomización de los edificios corporativos existentes en Buenos Aires: “Producto del cepo y la coyuntura, muchos edificios tienen varios propietarios. Eso complica las decisiones de inversión necesarias para actualizarse. Se pierde competitividad. En el mundo, estos activos tienen un solo dueño. Por eso, que Raghsa tenga un portafolio unificado, con solo un piso disponible, no es una casualidad: es visión y gestión, que se resume en liderazgo”.
En el resumen final, los participantes coincidieron en que el mercado de oficinas en Argentina sigue siendo pujante, con una demanda sostenida y oportunidades concretas para quienes desarrollan con visión de largo plazo. A pesar de los desafíos coyunturales, existe un consenso claro sobre el valor de invertir en calidad, sostenibilidad y experiencias que respondan a las nuevas formas de habitar el trabajo.