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  • OFICINAS PREMIUM PORTEÑAS: PASADO, PRESENTE Y FUTURO

    De dónde viene y hacia dónde va el mercado de oficinas AAA. El punto de origen, el actual y el pronóstico para los próximos años de la mano de los brokers más importantes del sector.

    En geometría, el baricentro o centroide de una superficie es el punto por el cual pasan todas las rectas. Ante esta figura, es inevitable imaginarse un plano urbano, como el Obelisco rodeado de las clásicas avenidas y diagonales porteñas… Y así funciona la ciudad: alrededor de baricentros, de polos que centralizan actividades, rubros y hasta comunidades. Pero dentro del mundo corporativo, el baricentro no siempre fue, ni es, ni será el mismo. Por el contrario, está en constante movimiento consigo atrae a aquellas compañías que innovan, se modernizan o buscan el cambio hacia nuevos modelos.

    Para analizar este desplazamiento, Cushman & Wakefield aplicó el concepto de baricentro al mercado de oficinas y elaboró un informe cronológico de cómo varió entre 1970 y 2015, tomando la latitud y longitud de cada edificio Clase A del inventario y ponderándolo por la superficie rentable. De esta forma, el punto de partida es el Microcentro, el punto neurálgico histórico de la ciudad. Pero en la década de 1970, se autorizó la construcción en altura tipo torre y el mercado de oficinas comenzó a extenderse hacia Catalinas y Retiro, ubicando al baricentro de 1990 en Marcelo T. de Alvear y San Martín.

    Hacia fines del siglo XX, dos edificios iniciaron una nueva etapa en la zona norte de Buenos Aires: Philips y Citibank, sobre la Panamericana. “Tras la crisis del 2001, esta área se reactivó y en 2005 comenzó a desplazar el punto de localización del baricentro, ubicándolo en Av. 9 de Julio y Av. Del Libertador”, tal como señala el estudio.

    Por último, en 2010, este corredor continuó su crecimiento e incorporó cerca 100.000 m2 nuevos. Como resultado, el baricentro se trasladó hacia Av. Las Heras y Av. Pueyrredón, en Recoleta. Y en la actualidad, impulsado por el desarrollo de los submercados Panamericana y Libertador, el centroide se ubica cerca de Av. Del  Libertador y Av. Scalabrini Ortiz, Palermo.

    El porqué

    RAGHSA conversó con Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield Cono Sur, para entender las causas por las que se presenta este desplazamiento en Buenos Aires. Más allá de la obvia falta de tierras desocupadas en las zonas tradicionales, el especialista asegura que se relaciona con el cambio de paradigma que ha modificado la forma de trabajar de las nuevas generaciones, lo que impacta en lo que necesitan las empresas para que su público interno esté a gusto.

    “Hasta hace unos años, se pensaba que los espacios de trabajo debían ser neutrales. Ahora, por el contrario, se les quiere dar un carácter, algo muy importante en términos de acercamiento a los empleados. De esta forma, como antes el edificio debía representar a la empresa en términos de identidad corporativa, ahora la empresa representa a la comunidad que contiene”, detalla Faigenbaum.

    Es por esto que, en la actualidad, las empresas buscan plantas lo más abiertas posibles que ofrezcan flexibilidad para el diseño del layout y operación diaria, así como espacios comunes bajo el concepto de amenities. Así lo confirma Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss.

    A su vez, Weiss señala una problemática: “El tiempo de ingreso al Microcentro y el aumento del parque automotor hace que muchas empresas prefieran la Zona Norte de la ciudad”. Por este motivo, el acceso al transporte público y a los servicios del entorno son factores determinantes para los decision makers.

    RAGHSA consultó también a Pablo Papadópulos, gerente de la división Oficinas de LJ Ramos, quien estuvo de acuerdo con que las empresas buscan desconcentrarse hacia zonas con buenos accesos y servicios. Pero, además, sumó otro factor decisivo: “Los edificios de las zonas tradicionales ya se consideran viejos y obsoletos, con todo lo que eso representa: los equipos de aire acondicionado comienzan a tener fallas, aparecen filtraciones, se generan reciclajes internos y suelen ser consorcios con gastos extraordinarios muy importantes”. En este sentido, según Weiss, el área que más sufrió en los últimos años fue el Microcentro, potenciado por la decisión del Gobierno porteño de mudar sus oficinas al sur de la ciudad.

    Los pronósticos

    Cushman & Wakefield incluyó también en su informe una previsión de cómo estará conformado el mercado de aquí a 2020 para prever cuál será el baricentro entonces. Para eso, tomó un inventario de edificios recategorizado a ese año e incluyó la superficie en construcción y proyectada. A su vez, descartó la superficie no especulativa, que representa el 40% de la superficie actual en construcción. El resultado fue un centroide también sobre Av. Del Libertador pero esta vez a la altura de la calle La Pampa, en Belgrano, lo cual continúa marcando la tendencia hacia la zona norte porteña.

    “Hay muchos edificios en desarrollo en esta zona y, cuando tomen forma, se va a producir una gran migración ponderada en tres corredores: Av. Del Libertador, Av. Cabildo y toda la traza de General Paz, pero sin cruzar a provincia, ya que allí los ingresos brutos son superiores”, señala Papadópulos.

    Las ventajas

    Según el informe de Cushman & Wakefield, este desplazamiento del baricentro de las oficinas porteñas genera consecuencias positivas en cada zona que ocupa:

    • Impulsa la actividad comercial en barrios que hasta entonces eran tradicionalmente residenciales.
    • Descentraliza el mercado de oficinas, reduciendo los traslados hacia la zona céntrica de la Ciudad y la contaminación ambiental que esto representa.
    • Genera mejoras en la calidad de vida laboral de los empleados, ofreciendo la opción de un entorno saludable, con más espacios verdes y mayor tranquilidad.
    • Ofrece al mercado edificios de plantas más amplias y con mayor ratio de cocheras.
    Fuente: RAGHSA
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