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  • EL MERCADO DE OFICINAS PREMIUM EN BUENOS AIRES CONTINÚA EN ASCENSO


    RAGHSA conversó con Daniel Delfino*de CBRE Argentina y Herman Faigenbaum** de Cushman & Wakefield, dos brokers referentes del mercado de oficinas AAA, que analizaron el comportamiento del primer trimestre del año.

    ¿Cuál es la tendencia, vacancia, demanda y valores de alquiler, del mercado de oficinas premium? ¿Qué submercados son los más solicitados por las empresas? ¿Qué pronostican para el segundo trimestre? Estos fueron algunos interrogantes que los directores de CBRE y Cushman & Wakefield dieron respuesta y analizaron cada variable del nicho.

    Según Daniel Delfino “El mercado de oficinas AAA se encuentra transitando una curva ascendente, tendencia que se inició hace dos años. El despertar de la actividad se apoyó, en primer lugar, en la demanda. La absorción neta se ha mantenido en niveles muy por encima del promedio de los últimos cinco años, debido al lanzamiento de nuevos proyectos y rentas en alza. La producción también tuvo su crecimiento, las superficies entregadas en nuevas oficinas se encuentran por encima de los 100 mil m2, donde el promedio anual es de 70 mil m2. En los edificios nuevos, la mayoría de las superficies entregadas se encuentran ya tomadas antes de la entrega efectiva de las unidades”, aseguró.

    Ambos especialistas observaron que en el primer trimestre del 2018 la vacancia de edificios Clase A+ sube de 3,6% -casi su mínimo histórico registrado en el trimestre anterior- a 5,1%.

    Delfino analizó que “La caída en la disponibilidad fue más marcada en los edificios Clase A+ de mayor categoría, hecho que demuestra que los inquilinos poseen una clara preferencia por espacios con la más alta calidad, eficiencia y especificaciones técnicas”.

    Respecto a los submercados que marcaron una variación importante detallaron que se encuentran Catalinas, Puerto Madero Norte y Plaza Roma con sus rentas más altas. Delfino resaltó que “dichos submercados coinciden con las últimas entregas de edificios de mayor categoría de Buenos Aires, donde aún queda espacio disponible. Las rentas en estas zonas se encuentran en el rango de US$ 28,00 a US$ 40,00 por metro cuadrado por mes.”

    Asimismo, sobre la vacancia, el director de CBRE puntualizó que “los submercados con la mayor disponibilidad fueron Corredor Panamericana, Macrocentro Norte y Puerto Madero Norte. La mayoría de los espacios se ubican en espacios ya existentes.”

    En base al comportamiento de la vacancia y stock en zona norte y CABA los especialistas explican: “La vacancia se mantuvo estable con tendencia en baja en ambas zonas del mercado de Buenos Aires. Sin embargo, en términos comparativos, la vacancia en Zona Norte GBA es superior (10,7%) a la del Centro (6,5%) y Zona Norte CABA (2,0%). La disponibilidad en Zona Norte GBA siempre estuvo por encima de la del Centro, salvo en circunstancias particulares. A su vez, entendemos que en un futuro próximo, producto de entrega de los proyectos en construcción en Saavedra y Núñez, tanto el inventario como la vacancia de Zona Norte CABA crecerán”, refirió Delfino.

    Por otro lado, Herman Faigenbaum de Cushman & Wakefield observa que “en Zona Norte (NON CBD) la vacancia se incrementó alrededor de un 45% (+5.415 m2). En la zona CBD la vacancia aumentó alrededor de un 43% (+12.961 m2). Los submercados que más aumentaron su vacancia en términos de superficie (m2) son Puerto Madero, donde se liberaron 6.919 m2 y la vacancia pasó de 5,5% a 8,3% aproximadamente. En Catalinas-Plaza Roma se liberaron 4.626 m2, por lo que el porcentaje de vacancia pasó de 3,8% a 5,2%.”

    En cuanto a las perspectivas para el próximo trimestre, Faigenbaum explica: “se espera la incorporación de tres edificios nuevos al mercado que aportarán a la Zona Norte 35.960 m2. En el Nodo DOT entrarán 13.800 m2 de los cuales 7.100 son no especulativos y corresponden al Edificio Corporativo de Coca-Cola. En el Corredor Panamericana entran 22.160 m2 en Olivos, en su mayor parte libres, lo que hace prever un aumento de la vacancia en el corredor Panamericana hasta el 16-18%. No obstante, es probable que algún edificio se demore. La dosificación de la finalización de nueva superficie futura terminará beneficiando la vacancia, la que podría graduar su alza, a moderada.”

    “Entendemos que el mercado continuará estable en la misma dirección actual. Como novedad, señalamos la entrega de un nuevo proyecto Clase A+ sobre Panamericana, altura San Lorenzo, contribuyendo a la consolidación de este sector de la autopista”, adelanta Delfino.
    En atención a los valores del alquiler, Faigenbaum predice que “frente a este panorama se espera que permanezcan estable, con un leve alza en la zona CBD traccionado por el submercado Catalina-Plaza Roma donde por la superficie disponible en la torre BBVA se pide 40 USD/m2/mes.” Sobre la demanda concluye “si bien durante 2017 ha acompañado a la oferta, en el último trimestre de 2017 y en el primero de 2018 se observan menos transacciones, lo que podría traducirse en un descenso de la absorción como resultado de un entorno económico algo incierto que hace que la demanda se frene y demore decisiones”.

    * Daniel Delfino, director en CBRE Argentina. Posee más de veinticinco años de experiencia en el mercado inmobiliario, siendo un especialista en propiedades comerciales.

    **Herman Faigenbaum (arquitecto, UBA y MBA, UTDT) es un ejecutivo experto en gestión inmobiliaria. Actualmente, se desempeña como Managing Director para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, filial local de la empresas global de Real Estate.

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